Aktualne ceny mieszkań w Łodzi

Barometr cen, sierpień 2026: za metr kwadratowy mieszkania w Łodzi płacono w ostatnich 12 miesiącach przeciętnie 8 920 zł. To wzrost o +504 zł, czyli +6,0%, wobec średniej z 2025 r. Analiza pokazuje ceny transakcyjne z aktów notarialnych zgromadzonych w Rejestrze Cen Nieruchomości, a nie ceny ofertowe z ogłoszeń. Innymi słowy, barometr opisuje kwoty faktycznie zapisane w umowach sprzedaży.

Spis treści:

• Najważniejsze liczby
• Rynek pierwotny i wtórny
• Cena metra a wielkość mieszkania
• Mapa cen: rejony miasta
• Ulice pod lupą
• Ile naprawdę kosztuje zakup
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Miasto na tle regionu
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Najważniejsze liczby

• 8 920 zł/m² - mediana ceny mieszkań
• +6,0% - zmiana wobec średniej z 2025 r. (+504 zł na metrze)
• 7 201-10 200 zł/m² - w tych widełkach zawierała się połowa wszystkich transakcji
• 400 000 zł - typowa cena zakupu; typowe mieszkanie miało 46 m²
• +6% - o tyle podrożał metr od 2025 r. (średnio +6,0% rocznie)
• rejon Lumumbowo - najdroższa część miasta: 11 988 zł/m²

Mediana na poziomie 8 920 zł/m² oznacza, że połowa mieszkań została sprzedana drożej, a połowa taniej. Rozpiętość między 7 201 zł/m² a 10 200 zł/m² pokazuje zarazem duże znaczenie lokalizacji, standardu budynku i struktury sprzedawanych lokali.

Rynek pierwotny i wtórny

Nowe mieszkania od deweloperów były o 29.8% droższe od lokali z rynku wtórnego - za metr płacono odpowiednio 9 800 zł i 7 550 zł. Różnica wynosi 2 250 zł/m².

Premia rynku pierwotnego zwykle obejmuje nie tylko nowość lokalu, lecz także koszt współczesnych standardów technicznych, części wspólnych i finansowania inwestycji. Rynek wtórny jest bardziej zróżnicowany pod względem wieku budynków oraz zakresu koniecznych remontów, dlatego jego mediana pozostaje niższa.

Cena metra a wielkość mieszkania

Najniższą medianę, 8 540 zł/m², odnotowano dla mieszkań o powierzchni 45-55 m². Kawalerki o powierzchni 25-35 m² kosztowały 9 069 zł/m², a największe lokale o powierzchni 90-120 m² - 9 345 zł/m².

W mniejszych lokalach cena metra bywa podwyższona przez relatywnie wysoki udział kosztów kuchni, łazienki i instalacji. Z kolei w segmencie największych mieszkań na wynik mogą oddziaływać lokalizacje oraz standard lokali, które częściej należą do wyższego segmentu.

Mapa cen: rejony miasta

Najwyższą medianę odnotowano na rejonie Lumumbowo, gdzie wyniosła 11 988 zł/m². Wśród rejonów ujętych w zestawieniu najniższa wartość dotyczy rejonu Dąbrowa - 5 506 zł/m². Różnica między tymi wartościami sięga 118%, co dobrze obrazuje, jak silnie lokalny rynek różnicuje ceny transakcyjne.

W rejestrze niewiele danych dla rejonu Lumumbowo i rejonu Dąbrowa - wartości orientacyjne.

Wśród większych rejonów wyróżniają się Stary Widzew z medianą 11 468 zł/m² oraz Fabryczna Widzew z medianą 10 506 zł/m². W Centrum mediana wyniosła 8 914 zł/m², blisko wyniku dla całego miasta.

Ulice pod lupą

Najczęściej zmieniały właściciela mieszkania przy:

• ul. Generała Stanisława Maczka (1892 - 1994) - mediana 9 762 zł/m²
• ul. Juliana Tuwima - mediana 10 812 zł/m²
• ul. Widzewska - mediana 8 534 zł/m²

Wśród ulic o żywym obrocie najwyższą medianę osiągnęła ul. Aleja Marszałka Józefa Piłsudskiego - 11 918 zł/m². Na ul. Widzewska było to 8 534 zł/m², czyli o 3 384 zł/m² mniej. Wykaz transakcji ulicznych pokazuje, że nawet w obrębie jednego miasta na cenę wpływa bezpośrednie otoczenie inwestycji oraz dominujący typ zabudowy.

Ile naprawdę kosztuje zakup

Przy zakupie typowego mieszkania z rynku wtórnego za 400 000 zł do ceny należy doliczyć koszty okołozakupowe. Podatek PCC w wysokości 2% oznacza około 8 000 zł. Nie płacą go osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie.

Maksymalna taksa notarialna z VAT może wynieść do około 2 915 zł, a opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej to 300 zł. Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje, ponieważ cena zawiera VAT.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen dostępna w rejestrze wskazuje, że od 2025 r. mediana w Łodzi wzrosła z 8 416 zł/m² do 8 920 zł/m². Oznacza to wzrost o +504 zł/m², czyli +6%, przy średnim tempie +6,0% rocznie.

Pytanie, o ile wzrosły ceny, ma więc prostą odpowiedź dla ostatniego porównania rocznego: o +6,0%. Sam wykres warto czytać wraz ze zmianami struktury sprzedawanych mieszkań, ponieważ udział nowych lokali, małych mieszkań i wybranych lokalizacji może wpływać na medianę.

Miasto na tle regionu

Mediana dla miast województwa łódzkiego objętych monitoringiem wynosi 7 987 zł/m². W Łodzi metr był zatem o 933 zł droższy.

A jak wypadają najbliższe miasta z naszego monitoringu?

W położonym 11 km dalej Zgierzu metr był o 2 723 zł tańszy niż w Łodzi. Różnice między miastem centralnym a sąsiednimi rynkami mogą odzwierciedlać zarówno skalę lokalnego popytu, jak i dostępność mieszkań oraz wybór pomiędzy zakupem w Łodzi a dojazdami.

Komentarz analityczny

Lokalna dynamika jest wyraźna: mediana ceny transakcyjnej w Łodzi wzrosła z 8 416 zł/m² w 2025 r. do 8 920 zł/m² w ostatnich 12 miesiącach. Zmiana o +504 zł/m² i +6,0% oznacza kontynuację wzrostu, ale nie przesądza o jednolitym tempie we wszystkich segmentach. Różnica między medianą rynku pierwotnego na poziomie 9 800 zł/m² a wtórnego na poziomie 7 550 zł/m² wskazuje, że struktura zawieranych umów ma istotne znaczenie dla wyniku całego miasta.

Na tle największych rynków krajowych Łódź pozostaje wyraźnie tańsza. W 7 największych miastach średnia cena ofertowa mieszkań z rynku pierwotnego przekroczyła 16 tys. zł/m² w II kwartale 2026 r. i była wyższa o 7% rok do roku, a na rynku wtórnym wyniosła 15,5 tys. zł/m² przy wzroście o 3% rok do roku (Otodom / raport o rynku mieszkaniowym, II kw. 2026). Są to ceny ofertowe, a łódzki barometr opiera się na cenach transakcyjnych, dlatego tych poziomów nie należy porównywać wprost.

Po stronie podaży w 7 największych rynkach do sprzedaży trafiło niespełna 9,9 tys. mieszkań w II kwartale 2026 r., czyli o 28% mniej rok do roku. W I kwartale 2026 r. wprowadzono tam 10,3 tys. nowych mieszkań (Cushman & Wakefield / analiza rynku mieszkaniowego, I kw. 2026; JLL / Rynek mieszkaniowy w Polsce, II kw. 2026). Mniejszy napływ nowej oferty może ograniczać konkurencję cenową tam, gdzie popyt pozostaje aktywny, także na rynkach regionalnych.

Czy ceny wzrosną, czy spadną i co dalej z cenami? Twardych prognoz nie stawiamy. Jeśli popyt będzie utrzymywał się przy ograniczonej podaży nowych lokali, presja na ceny może pozostać widoczna. Jeśli natomiast na rynek trafi więcej konkurencyjnej oferty lub kupujący ograniczą aktywność, tempo wzrostu może osłabnąć.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Łodzi?

Mediana ceny transakcyjnej z ostatnich 12 miesięcy wynosi 8 920 zł/m², a połowa transakcji mieściła się między 7 201 zł/m² a 10 200 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Łodzi rosną, czy spadają?

Rosną: mediana jest o +504 zł/m², czyli +6,0%, wyższa niż średnia z 2025 r.

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

Najwyższą medianę odnotowano na rejonie Lumumbowo - 11 988 zł/m². Najniższa wartość w zestawieniu dotyczy rejonu Dąbrowa - 5 506 zł/m².

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Łodzi?

Kawalerki o powierzchni 25-35 m² kosztowały medianowo 9 069 zł/m², a małe mieszkania o powierzchni 35-45 m² - 8 993 zł/m².

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Tak. Mediana na rynku pierwotnym wyniosła 9 800 zł/m², wobec 7 550 zł/m² na rynku wtórnym, co oznacza różnicę 29.8%.

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 2663 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-06-03; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: wrzesień 2026.